¿Cuáles son los requisitos o elementos que debe contener un contrato de alquiler?


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Lo más recomendable a la hora de alquilar un piso es que la persona que redacte el respectivo contrato sea un profesional, ya sea administrador de fincasagente inmobiliario o abogado; estos son los más cualificados para asesorarte y los que mejor podrán adaptarlo a tus condiciones particulares, además, no es muy costoso y te evitará problemas en el futuro. No obstante, siempre es muy importante estar informado sobre los elementos que debe tener todo contrato de alquiler, ya seas arrendador o arrendatario; veamos a continuación cuáles son:

  1. Fecha de celebración del contrato: Aunque no es obligatoria, sí es muy aconsejable incluirla puesto que permite determinar la duración del alquiler y sus respectivas prórrogas.
  2. Las personas que firman: El inquilino y casero deben estar incluidos con sus nombres y apellidos, hacer mención que son mayores de edad, su estado civil, etc. En cuanto a las personas jurídicas, su razón social y toda la información de quien firma en su representación, o sea, el apoderado o administrador.
  3. Inmueble que se alquila: Esto es, el piso, casa, local, garaje o nave para que puede identificarse de forma clara. Hay que señalar tanto su dirección como referencia catastral, esto último lo exige Hacienda. Es importante incluir un inventario completo si se alquila con muebles.
  4. Valor del alquiler: Se debe especificar la cantidad acordada a menos que la vivienda sea VPO. También se puede indicar la fecha de pago, en caso de omitirla, se entenderá que son los primeros 7 días de cada mes. Igualmente, se puede indicar la forma y lugar de pago pactada por las partes.
  5. Duración del alquiler: La duración mínima ha pasado de 5 a 3 años a partir de la Ley de Fomento del Alquiler. Tras un año, el casero debe avisar con 2 meses de antelación si necesita el inmueble para que él o sus familiares lo habiten. En relación con este punto, puedes leer nuestro artículo “Desahucio Exprés, todo lo que debes saber“, en el que se hace un pequeño análisis de las novedades en materia legislativa en temas como este.
  6. La fianza: Debe especificarse la fianza respectiva y depositarse en la oficina pública de cada Comunidad Autónoma.
  7. Certificación energética: efectivamente, esta normativa que entró en vigor con carácter obligatorio el 1 de julio de 2013, para aquellas viviendas y edificios construidos antes del año 2007, obliga a los propietarios que quieran alquilar su propiedad, a insertar una clausula en el contrato en la que se especificará la calificación obtenida y se aportará la etiqueta correspondiente.

 

Fuente: http://www.laweblegal.com/

Parejas de hecho y ruptura


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Para empezar, hemos de aclarar que una pareja de hecho es aquella que convive junta en base a una relación sentimental estable pero sin estar casada.

Parejas de hecho con hijos

Si hay hijos comunes de la pareja, está claro que se deberá acudir a un procedimiento judicial para regular la relación de los padres con los niños. Esto se hace básicamente para garantizar los derechos de los hijos, ya que en todo momento es preciso saber bajo la custodia de qué progenitor quedan, qué obligaciones asume cada padre, etc.

El procedimiento judicial para hacer esto se llama demanda de guarda y custodia y guarda bastante similitud con una demanda de divorcio. Se presenta dicha demanda en el juzgado de familia o civil de la población donde haya residido la pareja o vivan los niños. Puede, al igual que un divorcio, hacerse de mutuo acuerdo (también llamada demanda por la custodia amistosa) mediante la redacción por un solo abogado matrimonialista de un convenio regulador, o bien de forma contenciosa, en cuyo caso cada miembro de las parejas de hecho deberá buscarse un abogado y un procurador, y tras los trámites de interposición de demanda y contestación se celebrará el oportuno juicio por la custodia.

En un procedimiento de guarda y custodia se intenta regular todo lo que afecte a los hijos comunes de las parejas de hecho: quién de los padres ostentará la patria potestad, la guarda y custodia, si cabe la custodia compartida, o en su defecto un horario de visitas para el padre no custodio, la procedencia o no de una pensión de alimentos para los hijos y el uso de la vivienda conyugal si ha de quedar bajo su techo el padre que obtenga la custodia.

Bienes y deudas de las parejas de hecho

Como decíamos, en un procedimiento de guarda y custodia se debate todo lo relativo a los hijos comunes, pero a diferencia de un procedimiento de divorcio la ley no nos permite incluir en dicho procedimiento las cuestiones patrimoniales de las parejas de hecho. Para repartir propiedades y deudas lo ideal sería que la pareja de común acuerdo intentara asignarse dos lotes de un valor neto equivalente y luego trasladar dichos acuerdos a un notario para cambiar las titularidades. Esto en la práctica, aun existiendo buena voluntad de las parejas de hecho, resulta complicado si existen deudas contraídas con bancos, ya que es precisa su autorización para efectuar las oportunas subrogaciones en hipotecas o préstamos personales.

Si la pareja no llega a un acuerdo en cuestiones patrimoniales, deberán acudir a un procedimiento civil de división de la cosa común, a fin de que por un contador partidor se efectúe la mencionada asignación de lotes.

Fuente: http://www.fmabogados.es/parejas-de-hecho-y-ruptura/

¿Cuáles son los requisitos para comprar una vivienda?


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Los promotores o vendedores tradicionales de inmuebles están en la obligación legal de suministrar ciertos datos a los compradores, vinculándose por su exigibilidad a través de la publicidad que efectúan, así no aparezca señalado en el contrato.

En los últimos tiempos se han ido añadiendo exigencias, teniendo como ejemplo, la obligación existente a partir del 1 de julio de 2013, de incluir la certificación energética no solo en los contratos de venta de un inmueble, sino además, en la publicidad que se haga sobre la venta.

A continuación exponemos los datos que los vendedores deben poner a disposición del público:

  • Nombre o razón social del vendedor, domicilio e información de la inscripción en el Registro Mercantil.
  • Descripción de la vivienda y sus planos de emplazamiento, incluyendo superficie útil, servicios y suministros, etc.
  • Toda la información relacionada con el registro de la propiedad.
  • Los Estatutos de la Comunidad.
  • Lo relacionado con el seguro de daños.
  • El precio de venta y la forma de pago.
  • Certificación energética.
  • Si existe subrogación de hipoteca y toda la información al respecto.

Hacer constar de forma expresa y clara en las condiciones generales y especiales del contrato lo siguiente:

  • Que el comprador no asumirá los gastos previos que le competen al vendedor por ley.
  • Lo establecido en el Código Civil en relación al derecho del comprador a que se le otorgue escritura pública.
  • El derecho a elegir notario del comprador.

Además, aparte de los anteriores datos, el vendedor debe proveer estos documentos:

  1. Recibo de pago de la última anualidad del impuesto sobre inmuebles.
  2. Cédula de habitabilidad.
  3. Información del registro de la finca.
  4. Plano técnico con la información sobre la distribución y superficie de la vivienda.
  5. Recibo de pago del impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana.

Ahora bien, si la compra se hace a un particular, éste no se encuentra obligado a cumplir las normas anteriores ni tampoco se le puede exigir la documentación mencionada, sin embargo, debe aportar por lo menos esta información:

  1. Información registral del inmueble; en este caso, la certificación da fe del contenido del Registro.
  2. Certificado expedido por el secretario de la comunidad que acredite que está al día en el pago de los gastos de comunidad. Este certificado debe tener el visto bueno del presidente.
  3. Recibo del pago de la última anualidad de la contribución urbana, esto es, el impuesto sobre bienes inmuebles.
  4. Certificación energética.
 Fuente: http://www.laweblegal.com/

¿Tiene un hijo derecho a conocer la identidad del donante en los casos de inseminación artificial y fecundación in vitro?


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Según establece la ley sobre técnicas de reproducción humana asistida, el contrato entre el donante y el centro autorizado para llevar a cabo el proceso, debe garantizar la confidencialidad de los datos de identidad del donante.
No obstante, los hijos sí tienen derecho, por sí o por sus representantes legales, a obtener información general de los donantes que no incluya su identidad.
Pese a ello, si existieran circunstancias extraordinarias que comportasen un peligro para la vida o la salud del hijo o cuando se necesite esa información a raíz de un procedimiento penal, podrá revelarse la identidad de los donantes. Dicha revelación tendrá carácter restringido y no implicará en ningún caso publicidad de la identidad de los donantes.
La finalidad de investigar la paternidad tiene como fin constituir un vínculo jurídico entre padre e hijo y en el caso de la revelación de identidad del donante, en los casos que proceda, en el ámbito de la fecundación mediante técnicas de reproducción asistida, no implica en ningún caso determinación legal de la filiación. Es decir, el donante nunca podrá ser considerado padre desde el punto de vista legal.
Además, proteger el derecho a la intimidad del donante es importante porque que contribuye a favorecer el uso de estas técnicas de reproducción humana artificial.

Fuente: http://www.arag.es

No cuelgues fotos de tu hijo en Facebook sin consentimiento del otro progenitor


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La decisión de colgar fotos de hijos menores de edad en cualquier red social es una decisión que pertenece al ámbito de la patria potestad (el conjunto de derechos y obligaciones que los padres tienen sobre los hijos menores no emancipados).

Si la patria potestad es compartida entre ambos progenitores (que es lo habitual aunque la custodia la tenga solo uno de los padres) los dos padres tienen que dar la aprobación y consentimiento para que se publiquen las fotos de los menores en internet.
Si uno de los padres quiere publicar fotos y el otro no, el que las quiere publicar no lo puede hacer directamente, sino que debería plantear un procedimiento judicial para obtener una autorización del juzgado.
Por ello hay que ser muy cuidadoso cuando se comparten fotos de eventos familiares dado que la necesidad del consentimiento del otro progenitor es algo que no solemos tener presente.
Fuente: www.arag.es

¿Qué consecuencias tiene formular una denuncia falsa?


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El artículo 456 del Código Penal castiga con penas de prisión o multa a los que con conocimiento de su falsedad denuncien haber sido víctimas de un hecho delictivo o acusen falsamente a otras personas como autores de infracciones penales.

La persona que ha sido denunciada falsamente puede, a su vez, denunciar o querellarse por injurias o calumnias contra el que formuló la falsa denuncia.

Fuente: http://www.guardiacivil.es/

La comprobación del delito: Inspección Ocular


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Una de las medidas que establece la ley para la comprobación del delito cometido y la averiguación del delincuente es la llamada Inspección Ocular.

La Ley de Enjuiciamiento Criminal establece que cuando el delito que se persiga haya dejado vestigios o pruebas materiales de su perpetración, el Juez instructor o la persona que corresponda en su lugar, ordenará que se recojan estas pruebas y se conserven para el juicio oral si fuera posible, procediendo además a la inspección ocular y a la descripción de todo aquello que pueda tener relación con la existencia y naturaleza del hecho.

Esto quiere decir que no sólo se deberán recoger las pruebas, sino que se deberá documentar toda la escena del delito para obtener toda la información posible.

Sigue la ley diciendo que a este fin se plasmará en los autos la descripción del lugar del delito, el sitio y estado en que se hallen los objetos que en él se encuentren, los accidentes del terreno o situación de las habitaciones, y todos los demás detalles que puedan utilizarse, tanto para la acusación como para la defensa.

Aquí recoge la ley la prueba visual a través de fotografías, señalando, con una redacción muy antigua que cuando se crea necesario para mayor claridad o comprobación de los hechos, se levantará el plano del lugar suficientemente detallado, o se hará el retrato de las personas que hubiesen sido objeto del delito, o la copia o diseño de los efectos o instrumentos del mismo que se hubiesen hallado.

Si el delito en cuestión se trata de un robo o de cualquier otro delito cometido con fractura, escalamiento o violencia, se deberán describir los vestigios que se hayan dejado, y se deberá consultar el parecer de peritos sobre la manera, instrumentos, medios o tiempo de la ejecución del delito.

Por todo esto, un juez puede ordenar que no se ausenten durante la diligencia de descripción las personas que hubieren sido halladas en el lugar del delito, y que comparezcan además inmediatamente las que se encontrasen en cualquier otro sitio próximo.

Cuando no hayan quedado huellas o vestigios del delito se averiguará y hará constar si la desaparición de las pruebas materiales ha ocurrido natural, casual o intencionalmente, y las causas de la misma o los medios que para ello se hubieren empleado, procediendo seguidamente a recoger y consignar en el sumario las pruebas de cualquier clase que se puedan adquirir acerca de la perpetración del delito.

Si es imposible por la naturaleza del delito dejar huellas de su perpetración, se procurará hacer constar por declaraciones de testigos y por los medios de comprobación, la ejecución del delito y sus circunstancias, así como la preexistencia de la cosa cuando el delito hubiese tenido por objeto la sustracción de la misma.

Autor: Abogado David Sánchez Bermejo

Fuente: http://sanchezbermejo.com/

¿Me pueden modificar el contrato de trabajo?


 

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La dirección de la empresa, cuando existan probadas razones económicas, técnicas, organizativas o de producción, podrá acordar modificaciones sustanciales de las condiciones de trabajo. Se considerarán tales las que estén relacionadas con la competitividad, productividad u organización técnica o del trabajo en la empresa.

Tendrán la consideración de modificaciones sustanciales de las condiciones de trabajo, entre otras, las que afecten a las siguientes materias:

  • Jornada de trabajo.
  • Horario y distribución del tiempo de trabajo.
  • Régimen de trabajo a turnos.
  • Sistemas de remuneración y cuantía salarial.
  • Sistema de trabajo y rendimiento.
  • Funciones, cuando excedan de los límites que para la movilidad funcional

Las modificaciones sustanciales de las condiciones de trabajo podrán afectar a las condiciones reconocidas a los trabajadores en el contrato de trabajo, en acuerdos o pactos colectivos o disfrutadas por éstos en virtud de una decisión unilateral del empresario de efectos colectivos.

Las modificaciones sustanciales de las condiciones de trabajo pueden ser de carácter individual o colectivo. Nos centraremos en este caso en las modificaciones individuales, considerándose como colectivas aquellas que afectan a 10 trabajadores en empresas de menos de 100, o cuando afecta al 10% cuando una empresa cuenta con hasta 300 trabajadores. En empresas con más de este número, se considerará que las modificaciones sustanciales de las condiciones de trabajo tienen carácter colectivo cuando afecta a 30 o más trabajadores.

La decisión de la modificación individual deberá ser notificada por el empresario al trabajador afectado y a sus representantes legales con una antelación mínima de quince días a la fecha de su efectividad. Si el Juzgado de lo Social declara injustificada la modificación el empresario deberá reponer al trabajador sus anteriores condiciones de trabajo.

Si el trabajador decide no aceptar estas condiciones, este puede extinguir su relación laboral con la empresa antes de que se cumpla el plazo de efectividad de la decisión adoptada, si resultase perjudicado por las modificaciones y éstas fuesen referentes a:

  • La jornada de trabajo.
  • Horario y distribución del tiempo de trabajo.
  • Régimen de trabajo a turnos.
  • Sistema de remuneración y cuantía salarial.
  • Funciones, cuando excedan de los límites que para la movilidad funcional se prevé en el apartado 15.1
    En estos supuestos el trabajador deberá percibir una indemnización de veinte días de salario por año de servicio, prorrateándose por meses los períodos inferiores a un año y con un máximo de nueve meses.

El trabajador también puede recurrir ante el Juzgado de lo Social la decisión empresarial, cuando no habiendo optado por la rescisión de su contrato, muestre su disconformidad, sin perjuicio de la ejecutividad de la modificación en el plazo marcado.

Rescindir su contrato de trabajo, a través del procedimiento correspondiente a «Extinción por voluntad del trabajador»

Fuente: http://www.inteligencia-legal.com

¿Cómo se reparten los Gastos de la Escritura de Compraventa entre el Vendedor y el Comprador?


 

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Salvo que los contratantes dispongan de otra cosa, los gastos de otorgamiento de  escritura pública son de cuenta del vendedor y los de la primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta del comprador, conforme establece el artículo 1.455 del Código civil. Por gastos de otorgamiento de  escritura pública han de entenderse los relativos a la escritura matriz.

Si se pacta de forma general que los gastos derivados del contrato son a cargo de uno de los contratantes se han de entender los derechos de notaría y los gastos del Registro de la Propiedad.

El vendedor ha de satisfacer también los gastos necesarios para realizar la entrega de la cosa. Los gastos de cancelación de gravámenes se consideran gastos necesarios para la entrega, salvo cuando el comprador se hubiera subrogado en ellos.

Son también de cuenta del vendedor los gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, salvo que sean directamente imputables al comprador.

 

El impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana corresponde su pago al vendedor, salvo pacto en contra. Pero si por pacto expreso se traslada la obligación de pago al comprador, la entidad municipal acreedora carece de acción contra él, aunque el vendedor que paga la deuda puede repetir contra el comprador la cantidad satisfecha a la administración local.

Salvo pacto en contrario, el comprador está obligado a pagar el IVA, en caso de primera transmisión, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en caso de segunda o sucesivas transmisiones.

Si el comprador constituye hipoteca para la compra del inmueble tiene que pagar la escritura notarial, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1%) y los honorarios del Registrador de la Propiedad, amén de los gastos financieros de la concesión del préstamo.

El importe de la minuta total del notario en una compraventa varía en función del importe (valor de la venta) que se escritura, podemos poner un ejemplo, para hacernos una idea, sobre el importe de los honorarios notariales para una compraventa de una vivienda de 120.000 euros, tendrá un coste aproximado de unos 390 euros; y la constitución de una hipoteca de 120.000 euros costará al usuario unos 560 euros aproximadamente.

A pesar de que la ley establece qué gastos competen al vendedor y cuales al comprador, se admiten los pactos entre las partes que modifiquen lo establecido en la legislación aplicable. No obstante, cada parte ha de procurar que la otra no le imponga los gastos que por ley le corresponden.

 

Fuente: http://www.inteligencia-legal.com/

 

 

Derechos de la trabajadora ante riesgos en el embarazo


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La trabajadora embarazada que por motivo del desarrollo de su trabajo pueda derivarse en un riesgo para su salud y la de su hijo tiene derecho a la suspensión del contrato de trabajo, con reserva de puesto de trabajo, y una prestación económica.

En primer lugar la trabajadora debe de estar trabajando. No obstante si durante la situación de riesgo durante el embarazo se extingue el contrato, finaliza esta prestación pasando, en su caso, a la situación legal de desempleo y a percibir, si reúne los requisitos necesarios, la correspondiente prestación. Durante el período de suspensión se mantiene la obligación de cotizar.

La trabajadora pluriempleada

La prestación no es incompatible con el trabajo. En los caso de pluriempleo la trabajadora puede seguir desarrollando el trabajo compatible con el embarazo, y cobrar la prestación de riesgo durante el embarazo para aquellos otros trabajos que sí provoquen riesgo durante el embarazo.

Procedimiento para solicitar la prestación

El procedimiento se inicia a instancia de la trabajadora.

  1. Paso 1. Un informe al facultativo del Servicio Público de Salud, el cual ha de acreditar la situación de embarazo y la fecha probable del parto y un certificado de la empresa  sobre la actividad desarrollada y las condiciones del puesto de trabajo.
  2. Paso 2. Con dicho informe y certificado debe obtener la certificación médica sobre la existencia de riesgo durante el embarazo ante la entidad gestora  o colaboradora que corresponda.
  3. Paso 3. Presenta la solicitud, en modelo normalizado que puedes encontrar eneste enlace, a la entidad gestora o ante la mutua que le corresponda, acompañada de los siguientes documentos.
    • Certificación médica sobre la existencia de riesgo durante el embarazo, si es que no lo tienen ya la entidad correspondiente.
    • Declaración de la empresa sobre la inexistencia de puestos de trabajo compatibles con el estado de la trabajadora, o la imposibilidad de realizar el traslado correspondiente.
    • Certificado de empresa en el que conste la cuantía de la base de cotización de la trabajadora por contingencias profesionales correspondiente al mes anterior.

Si no se reconoce el derecho a prestación económica por riesgo durante el embarazo, se debe indicar a la trabajadora a partir de qué fecha sí que tendrá derecho a la prestación.

La solicitud y documentación necesaria deberá dirigirse a cualquiera de los Centros de atención de la Seguridad Social de la Entidad gestora o, en otro caso, a la Mutua de accidentes de trabajo -AT- o de enfermedad profesional -EP-. En los siguientes enlaces podéis encontrar la situación en función de la Comunidad Autónoma y organismo correspondiente:

Cuantía

El subsidio es equivalente al 100% de la base reguladora correspondiente. Esta base viene recogida en las nóminas, probablemente en la parte inferior como base de cotización. Al efectuarse el pago, se deducirán los importes por cotizaciones a la Seguridad Social y las retenciones por IRPF.

Resolución

El Director provincial de la Entidad gestora competente dictará resolución expresa y la notificará a la interesada en el plazo de 30 días, contados desde la recepción de la solicitud de la interesada. Se puede producir la denegación, anulación o suspensión del derecho al subsidio:

  • Cuando la beneficiaria haya actuado fraudulentamente para obtener o conservar el subsidio.
  • Cuando realice trabajo o actividad, por cuenta propia o ajena, iniciados con posterioridad a la suspensión del contrato por riesgo durante el embarazo, incompatibles con su estado.

Duración del derecho

El derecho nace el mismo día en que se inicia la suspensión del contrato de trabajo por riesgo . La empresa sólo podrá declarar la situación de dicha trabajadora cuando exista el certificado médico emitido con los requisitos anteriormente mencionados.

No hay un periodo máximo de duración establecido, pero finalizará el día en que finalice la suspensión del contrato de trabajo, ya sea por maternidad o el de reincorporación de la mujer trabajadora a su puesto de trabajo anterior o a otro compatible con su estado.

Fuente: Blog de Sánchez Bermejo