¿Cuáles son los requisitos para comprar una vivienda?


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Los promotores o vendedores tradicionales de inmuebles están en la obligación legal de suministrar ciertos datos a los compradores, vinculándose por su exigibilidad a través de la publicidad que efectúan, así no aparezca señalado en el contrato.

En los últimos tiempos se han ido añadiendo exigencias, teniendo como ejemplo, la obligación existente a partir del 1 de julio de 2013, de incluir la certificación energética no solo en los contratos de venta de un inmueble, sino además, en la publicidad que se haga sobre la venta.

A continuación exponemos los datos que los vendedores deben poner a disposición del público:

  • Nombre o razón social del vendedor, domicilio e información de la inscripción en el Registro Mercantil.
  • Descripción de la vivienda y sus planos de emplazamiento, incluyendo superficie útil, servicios y suministros, etc.
  • Toda la información relacionada con el registro de la propiedad.
  • Los Estatutos de la Comunidad.
  • Lo relacionado con el seguro de daños.
  • El precio de venta y la forma de pago.
  • Certificación energética.
  • Si existe subrogación de hipoteca y toda la información al respecto.

Hacer constar de forma expresa y clara en las condiciones generales y especiales del contrato lo siguiente:

  • Que el comprador no asumirá los gastos previos que le competen al vendedor por ley.
  • Lo establecido en el Código Civil en relación al derecho del comprador a que se le otorgue escritura pública.
  • El derecho a elegir notario del comprador.

Además, aparte de los anteriores datos, el vendedor debe proveer estos documentos:

  1. Recibo de pago de la última anualidad del impuesto sobre inmuebles.
  2. Cédula de habitabilidad.
  3. Información del registro de la finca.
  4. Plano técnico con la información sobre la distribución y superficie de la vivienda.
  5. Recibo de pago del impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana.

Ahora bien, si la compra se hace a un particular, éste no se encuentra obligado a cumplir las normas anteriores ni tampoco se le puede exigir la documentación mencionada, sin embargo, debe aportar por lo menos esta información:

  1. Información registral del inmueble; en este caso, la certificación da fe del contenido del Registro.
  2. Certificado expedido por el secretario de la comunidad que acredite que está al día en el pago de los gastos de comunidad. Este certificado debe tener el visto bueno del presidente.
  3. Recibo del pago de la última anualidad de la contribución urbana, esto es, el impuesto sobre bienes inmuebles.
  4. Certificación energética.
 Fuente: http://www.laweblegal.com/
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El “nuevo” Impuesto de Sucesiones en Catalunya


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Con la aprobación de la nueva Ley 2/2014, de 27 de enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público tenemos una nueva vuelta de tuerca en el panorama del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Cataluña.

Hace ya unos días acudí a una conferencia ofrecida por el compañero Alejandro Ebrat, en relación a las nuevas modificaciones del ISD, al que desde aquí quiero felicitar por la claridad de su exposición. Por mi parte, además de las novedades, en este artículo pretendo hacerme eco de algunas menciones que hizo el sr. Ebrat en relación al supuesto de la empresa familiar y que me parecen especialmente interesantes.

Novedades

En el artículo 122 de la mencionada ley 2/2014 se recogen todas las modificaciones realizadas en el ISD, para las adquisiciones por causa de muerte.

Bonificaciones

El único dato positivo para el contribuyente es la establecida para el cónyuge beneficiario de la herencia, y es que se mantiene la bonificación del 99% en la cuota tributaria.

El resto de contribuyentes de los grupos I y II (descendientes y ascendientes) reducen progresivamente la bonificación en cuota, a mayor base imponible menor bonificación.

La bonificación a aplicar será el porcentaje resultante del cálculo realizado por aplicación de unas tablas a la base imponible del contribuyente, por tratar de explicarlo de forma sencilla, el cálculo resulta ciertamente más complejo.

Esta bonificación se reducirá además a la mitad si el contribuyente opta por aplicar determinadas reducciones, por lo que habrá que realizar más cálculos para saber si interesa aplicar estas reducciones o mantener la totalidad de la bonificación. Se trata de una opción que solo podrá ejercitarse durante el período voluntario de presentación de la autoliquidación.

Reducciones

Las reducciones personales disminuyen significativamente para todos. Quedan así:

-grupo I (hijos menores de 21 años) hasta un máximo de: 196 mil €

-grupo II:

– cónyuge e hijos de 21 años o más: 100 mil €

– resto de descendientes: 50 mil €

– ascendientes. 30 mil €

-grupo III (colaterales 2º y 3º grado, descendientes y ascendientes por afinidad): 8 mil €

-grupo IV (colaterales 4º grado, familiares lejanos o extraños): sin reducción

La reducción para personas de 75 o más años solo se mantiene si pertenece al grupo II.

Aplazamiento y entrega de bienes inmuebles en pago

Podrá aplazarse el pago de la cuota tributaria, de forma excepcional, hasta en dos años.

Se establece la posibilidad de realizar el pago mediante entrega de bienes inmuebles de la propia herencia, previa valoración y aceptación de la administración.

Reducción del 95% de la Empresa Familiar

Con la nueva regulación del ISD cobra nuevamente importancia la aplicación de la reducción por este concepto. Ya lo exponía anteriormente con mi artículo Reducción 95% por Empresa Familiar en Impuesto de Sucesiones al avanzar la nueva regulación ofrecida por el proyecto de ley de presupuestos de la Generalitat.

La disminución en el importe de las reducciones personales, y especialmente por la reducción de la bonificación en cuota da pie a repensar la planificación establecida al efecto de la sucesión y revisarla si conviene.

A tener en consideración:

Uno-Más de la mitad del activo en valores o en bienes no afectos.

El artículo 11.1 de la Ley 19/2010 por la que se regula el ISD establece que para poder aplicar la reducción por la adquisición de participaciones en entidades, ésta no ha de tener como actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario.

Por su parte el artículo siguiente establece que se produce la gestión de un patrimonio cuando, durante más de noventa días del año natural anterior al fallecimiento, más de la mitad del activo haya estado constituido por valores o más de la mitad del activo no haya estado afecto a actividad económica.

Dicho de otra manera, si la entidad tiene valores, préstamos, dinero, inversiones financieras, etc., todos estos bienes se considera que no están afectos a una actividad económica, y si la suma de todos ellos supusiera más de la mitad del activo de la entidad, el beneficio de la reducción del 95% por adquisición de participaciones en entidades NO sería de aplicación.

Y esto es así salvo que el precio de adquisición de estos bienes no supere el importe de los beneficios no distribuidos por la entidad ese año y los 10 anteriores (art.12 b)

Dos-Tributación de la ganancia patrimonial derivada de la donación de empresas o participaciones en entidades.

La no sujeción en IRPF para el donante solo se da si es de aplicación la reducción del 95% en ISD por aplicación de la normativa estatal, pero no la autonómica.

En la normativa catalana es de aplicación la reducción del 95% para donaciones de empresas o participaciones en entidades a favor de, entre otros, colaterales de segundo y tercer grado, artículos 38 y 41 LISD.

Sin embargo ha de tenerse presente que en virtud del artículo 33.3.c, de la Ley 35/2006, de IRPF, se estimará que no existe ganancia o pérdida patrimonial según lo dispuesto en el artículo 20.6 de la Ley 29/1987, norma que regula el ISD estatal, y éste, por remisión al 4.octavo de la Ley 19/1991, de Patrimonio, el cual establece la exención que regula para los cónyuges, descendientes o adoptados, y colaterales de segundo grado, pero no los de tercer grado, por lo que la donación a tíos o sobrinos Sí tributará en IRPF. De momento este es el criterio seguido por la Dirección General de Tributos.

Tres-Cómputo de las remuneraciones por las funciones de dirección

Finalmente mencionar que, para la aplicación de la reducción de participaciones en entidades, a efectos del cómputo de las remuneraciones por las funciones de dirección, así como la composición del activo de la entidad, deberá tenerse en cuenta el año natural anterior a la muerte del causante, y para donaciones el último período impositivo, y ello de conformidad con el art.2.c, del Reglamento ISD (decreto 414/2011, de 13 de diciembre).

Autor: Juan Carlos Naranjo

Fuente: http://www.abogae.com

 

Mi coche se ha dañado por un temporal, ¿a quién recurro?


abogado Terrassa

Con el fuerte temporal se arranco un árbol de mi calle cayendo sobre mi coche. Tengo que denunciar al ayuntamiento para que me page los desperfectos ocasionados a mi coche, pero dicen que cuando son por causas de un temporal se evaden de pagar poniendo como excusa el temporal.

Dicen que si no paga el ayuntamiento puede que page el consorcio. 

 

El Ayuntamiento o el Consorcio terminará abonando los gastos. Dependerá de si el temporal ha superado los límites “normales” y puede hablarse de un caso de fuerza mayor o no.

Le recomiendo que inicie ambas reclamaciones y lo ponga en manos de un abogado. Hable con su seguro y la reclamación SIN NINGUNA DUDA estará cubierta y no le costará dinero.

 

Autotutela y testamento vital


 

testamento

¿Qué ocurre si perdemos nuestra capacidad para expresarnos o nuestro juicio se ve afectado? ¿Quién va a decidir por nosotros? Si le preocupa lo que le pueda ocurrir en su vejez, o cuando no pueda tomar decisiones, es el momento de dejar constancia de su voluntad. Con la autotutela y el testamento vital podemos dar instrucciones hoy de lo que queremos para el futuro. Por unos 50 euros un notario dará fe de ello.

LA ESCRITURA DE AUTOTUTELA DEJA LOS CABOS BIEN ATADOS

La ley recoge el derecho a decidir sobre nuestra propia tutela, es decir, que en pleno uso de nuestras facultades mentales podemos designar un tutor para que decida por nosotros cuando estemos incapacitados. Puede solicitarlo cualquier persona mayor de 14 años, o menor emancipado, que se encuentre en pleno uso de sus facultades mentales. Para ello debe acudir a un notario que, por unos 45 o 50 euros, recogerá su voluntad en un documento público.

Además de designar un tutor (puede ser una o varias personas, e incluso una institución), en la escritura de autotutela se pueden solicitar otras cuestiones, siempre que no vulneren la legislación y sea compatible con lo que determine un juez en la sentencia de incapacitación. Por ejemplo se pueden dejar instrucciones sobre cómo desea que se gestione su patrimonio, si desea ser internado en una institución o bajo un régimen determinado, o qué cuidados deseamos recibir.

Tenga el cuenta que el proceso judicial sobre la incapacidad puede ser lento. Si quienes se encarguen de usted no tienen recursos, puede facilitarles las cosas dejando un poder notarial con el que puedan disponer de su patrimonio. De esa manera podrán hacer frente a los gastos asistenciales que se tengan que cubrir para su cuidado hasta que el juez dicte sentencia.

FUENTE: ocu.org

Si eres tatuador y quieres hacer una exposición fotográfica de tus diseños deber tener el consentimiento de tus tatuados


advocats Terrassa

 

El tatuador, para realizar su exposición fotográfica, deberá obtener el consentimiento de las personas fotografiadas en el que le ceden sus derechos de imagen de forma expresa y por escrito.

De la misma manera, él deberá aportar la máxima información sobre el evento como los datos de los modelos, información sobre el fotógrafo, especificar a sus modelos el trabajo que realizará, el lugar y fecha de la exposición, etc.

El consentimiento de cualquiera de los modelos puede ser revocado en cualquier momento. En el caso de querer exponer fotografías de un menor de edad o incapaces, el consentimiento se prestará por ellos mismos si sus condiciones de madurez lo permiten. En caso contrario, el consentimiento deberá ser mediante escrito por su representante legal, que estará obligado a ponerlo en conocimiento previo del Ministerio Fiscal. Si el Fiscal se opone, será el Juez quien resolverá.

Fuente: ARAG.es

 

 

¿Quién paga la urbanización pendiente?


urbanizaciones pendientes

Las entidades financieras y los inversores interesados en adquirir deuda con garantía hipotecaria, suelos y edificios, nos preguntan quién paga las cuotas de urbanización pendientes y de qué forma afecta a las fincas.

Normalmente, estos activos se han adquirido en un proceso concursal, por dación en pago o tras una ejecución hipotecaria. En este escenario, las preguntas más habituales son: ¿cómo debe calificarse en el concurso el crédito del urbanizador, la junta de compensación o el ayuntamiento?, ¿la ejecución de la hipoteca extingue las afecciones urbanísticas?, ¿el inicio de la vía de apremio por impago de la urbanización puede implicar la cancelación de las hipotecas posteriores?, ¿la responsabilidad del nuevo titular es solidaria o subsidiaria respecto al anterior?, ¿la cancelación registral por caducidad de la afección urbanística extingue la obligación de pagar las cuotas de urbanización no abonadas por el anterior propietario?

Estas cuestiones se formulan porque no está coordinada la normativa urbanística, concursal e hipotecaria, y se puede llegar a conclusiones muy distintas en función del órgano que las aplique. A este respecto, como es tradición en nuestra legislación, en el artículo 16.2 del texto refundido de la Ley de suelo de 2008, se establece que los terrenos incluidos en un ámbito sujeto a transformación urbanística están afectos, con el carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes derivados de su transformación, entre los que se incluye el de abonar las cuotas de urbanización. Además, en su artículo 19.1, se establece que el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario.

Por tanto, el pago de las cuotas de urbanización pendientes se caracteriza como una obligación legal exigible al nuevo propietario y su cumplimiento está garantizado con la propia finca.

La cuestión se complica cuando entran en juego la legislación hipotecaría urbanística y concursal, y es la Dirección General de los Registros y del Notariado la que las aplica. En su resolución de 11 de marzo de 2013, ha declarado que si consta inscrita sobre la finca la declaración de concurso del titular registral y la apertura de la fase de liquidación, el Ayuntamiento no puede, al margen del concurso, iniciar la vía de apremio para ejecutar su crédito por impago de la urbanización, por lo que tampoco puede trabar embargo sobre la finca. Además, en su resolución de 1 de octubre de 2013, ha establecido que la afección real de la finca al pago de las cuotas de urbanización surge cuando se inscribe el proyecto de reparcelación y se extingue cuando transcurre su plazo de vigencia de siete años (art. 20 del RD 1093/1997, de 4 de julio). Por tanto, si no hay constancia registral de la afección urbanística ni anotación de embargo durante su vigencia, o si ha caducado la afección, la finca no responderá por el impago de las cuotas de urbanización del anterior propietario.

La Dirección General no soluciona todos los problemas señalados, pero aclara el relativo a la vigencia de la garantía real, esto es, la duración de la afección de la finca al cumplimiento de los deberes urbanísticos. No obstante, no aclara si la caducidad de la afección urbanística conlleva también la extinción de la obligación legal. Esta cuestión es relevante porque se produce en muchos desarrollos en los que la urbanización no ha sido completada por el urbanizador ?que normalmente está en concurso y liquidación?, o está finalizada pero deteriorada, o en aquellos casos en los que la afección urbanística inscrita ha caducado y quedan obras por realizar o abonar.

Es necesario legislar para aclarar el alcance de la subrogación del nuevo adquirente en los deberes urbanísticos pendientes y su tratamiento concursal y registral. El inversor debe tener claro si debe descontar el importe de las obligaciones urbanísticas pendientes, ya que le serán exigibles aunque no consten en el registro, o, en su caso, si no hace falta porque la administración pública será responsable frente al tercer adquirente de cualesquiera obligaciones urbanísticas pendientes de cumplimiento por el anterior titular.

 

Fuente: Francisco Bengoetxea. Socio de Ramón y Cajal Abogados

 

Mi hijo ya tiene 18 años y no quiere ir con su padre los fines de semana, ¿debería pedirle un aumento de la pensión alimenticia?


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El hecho de que un hijo cumpla los 18 años de edad supone que se extingue la Patria Potestad que es aquel conjunto de derechos y obligaciones que los hijos tienen en relación con los padres.  En este caso,  si un hijo no quiere relacionarse con su padre, por el mero hecho de haber cumplido la mayoría de edad, ya no se le puede obligar.

 Ahora bien, el hecho de que no vaya con su padre los fines de semana que le tocaría no es motivo suficiente para solicitar un aumento de pensión de alimentos.

Para modificar las pensiones, al alza o a la baja han de haber variado las circunstancias que se tuvieron en cuenta para fijar la pensión de alimentos, bien porque el progenitor que debe de pagarla haya venido a mejor o a peor fortuna, o que el alimentado precise de mayores gastos.

Además se ha de tener en cuenta que la pensión de alimentos de los hijos mayores de edad no tiene la misma consideración que la de los hijos menores de edad, porqué mientras para estos últimos la pensión debe de mantener en la medida de lo posible el estatus que tenían los hijos cuando los padres convivían juntos, para la de los hijos mayores de edad solamente se atiende al criterio de lo que precisen para vivir y acabar de formarse si siguen estudiando.

¿PUEDE UN EXTRANJERO EN SITUACIÓN IRREGULAR CASARSE EN ESPAÑA?


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Muchos extranjeros creen que por el hecho de estar en situación irregular no pueden contraer matrimonio en España. Para el matrimonio no se requiere la condición de ser residente legal para que pueda celebrarse.

En España, un extranjero, aunque no tenga residencia legal, puede casarse conforme a nuestra normativa civil, siendo ese matrimonio plenamente válido y devengando todas y cada una sus consecuencias legales.

Sin embargo, no olvidemos que muchas personas utilizan esta vía en fraude de Ley para regularizar su situación. Es nuestra obligación recordar que un matrimonio en fraude de Ley es constitutivo de delito.

 

Fuente: Legalcity

¡Me han robado! ¿Tengo derecho a una indemnización?


Son frecuentes las cláusulas en las pólizas de seguro de hogar por las que se incluye una cobertura y por tanto una indemnización en caso de siniestro para los supuestos de robo, aun cuando la persona se halle fuera de su propio domicilio. Por desgracia, también es frecuente que cuando alguien se ve afectado por esta tesitura, al hacer la reclamación a su compañía de seguros, vea como ésta es rechazada o rebajada en su importe alegando que los hechos descritos en el parte son constitutivos de un hurto y no de un robo.

robo

Esto deja al asegurado en una situación de duda frente a aceptar lo que alega la compañía o por el contrario defender el derecho a una mayor indemnización en contraposición a la calificación dada por la aseguradora.

Así pues conviene estudiar qué se entiende a efectos de cobertura en una póliza de seguro como robo y qué se entiende como hurto. La primera remisión normativa la encontramos en los artículos 237 y 238 CP. El artículo 237 CP establece: “Son reos del delito de robo los que, con ánimo de lucro, se apoderaren de las cosas muebles ajenas empleando fuerza en las cosaspara acceder al lugar donde éstas se encuentran o violencia o intimidación en las personas.” En contraposición, el artículo 234 CP referido al hurto indica que el hurto se produce cuando con ánimo de lucro se tomare las cosas muebles ajenas sin la voluntad de su dueño. A simple vista parece que el elemento diferenciador es la existencia o no de empleo de fuerza al desposeer a alguien de un bien contra su voluntad.

Sin embargo, no debemos olvidar que las definiciones del Código Penal no son definiciones coloquiales sino normativas. También debemos tener presente que en lo referente a la aplicación o no de las condiciones particulares de una póliza de seguro, la fuente normativa es la Ley de Contrato de Seguro (artículo 50), donde se establece que por el seguro de robo, el asegurador se obliga dentro de lo pactado en póliza a indemnizar los daños derivados de la sustracción ilegítima por parte de terceros de las cosas aseguradas.

Resaltamos pues que el concepto “sustracción ilegítima” no constituye un elemento de tipo penal, por lo que la valoración del término “robo” en una póliza de seguro, no se debe interpretar a través del prisma penal sino más bien en un concepto más amplio, más vulgar si se quiere. Lo contrario a esta interpretación podría llevarnos a pensar que en una reclamación de indemnización contra una aseguradora, tendríamos que estar a la calificación penal que por resolución judicial se hiciera de los hechos.

En resumidas cuentas, que cuando nos movemos en el ámbito del objeto de cobertura de una póliza como puede ser la póliza clásica de hogar, la cláusula aseguradora que utilice el término “robo” como siniestro indemnizable frente al término “hurto”, no puede ser interpretada desde el punto de vista penal sino que en esta modalidad de seguro, poco importa la demostración de si se empleó o no fuerza en las cosas, sino que lo trascendente es que haya existido una sustracción ilegítima. Caso diferente es cuando las pólizas hablan del término “expoliación” que aun cuando se trata de un caso particular de robo, consiste en una sustracción mediante intimidación o violencia en las personas.

Por ello, la propia póliza de seguros nos dará las pistas para saber si hemos sido objeto de un robo, de un hurto o si por el contrario hemos sido expoliados, y en función de ello, si tenemos derecho a una indemnización por un determinado importe o por otro inferior o no si el siniestro no es objeto de cobertura en nuestra póliza.

Fuente: informativojuridico.com

¿Qué tengo que hacer si heredo?


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Tras el fallecimiento, los herederos disponen de seis meses para gestionar la herencia.

El primer paso es solicitar en el Registro Central de Actos de Últimas Voluntades el certificado de defunción, y comprobar si existe o no testamento. Éste no se facilita hasta pasados 15 días de la muerte.

De existir testamento, los herederos recibirán una notificación, así como los datos para localizar la notaría donde fue redactado y depositado. El notario se ocupará de citar a los herederos para la lectura testamento y los trámites de reparto, registro y abono de impuestos.